Spennende boligmarked i Spania

Var i dag på seminar med DNB Nor Eiendoms Spaniaavdeling v/ Christoffer Hveem. Virkelig spennende gjennomgang og innføring av et marked i trøbbel. Det finnes nok mange veldig gode grunner til å kjøpe bolig i Spania nå.

http://www.dnbnoreiendom.no/Templates/Page____1584.aspx

Ifølge Hveem har boligprisene i mange nybygde Spaniaprosjekter falt med over 30-40 %. Boligprisfallet henger sammen med en overetablering av boliger og finanskrisen. Det sier seg selv at det er mange boliger til salgs og at det er kjøpers marked for øyeblikket. Spørsmålet er bare hvor lenge det vil vare og kanskje tiden er inne for å handle. Prisene har nådd et motstandsnivå i forhold til bunnen og mest sannsynlig vil de på sikt, begynne å stige igjen. I tillegg har vi grunnet en styrket krone, en valutafordel i forhold til Euroen.
Leiligheter som har kostet 1.500.000,- NOK vil i dag være mulig å kjøpe for rundt 1 mill. I tillegg finnes det meget gunstige finansielle tilbud fra Spansk bank, evt. DNB Nor Luxemburg som kan finansiere med pant i eiendommen.

Det finnes prosjekter som er tilpasset det skandinaviske markedet, med høy standard og riktig beliggenhet. Dette er nok ofte forbundet med det tryggeste kjøpet.
Det er også mulig å kjøpe leiligheter i "nyere" områder, som har en spennende fremtid og positive utsikter. Det vil nok imidlertid være forbundet med større risiko, ved evt. videresalg.

Det er mange fallgruver å havne i ved kjøp av bolig i utlandet. DnB NOR avd. Spania har spesialisert seg på det spanske boligmarkedet og har skreddersydd konseptet sitt for å gjøre bolighandelen tryggest mulig.

Lykke til!

BILLIG MEGLER

Hvorfor velger vi "nøkkelprodukter" i kolonialbutikken? Hvorfor velger vi et bilmerke? Hva med klesplaggene. eller snekkeren? Svaret er oftest sunnere, tryggere, høy status eller godt omdømme. Noen ganger handler vi tjenester etter følelser og status. Eller rett og slett sunn fornuft. Andre ganger handler vi fordi det er billig. Hvilke tjenester handler vi for at det er billig?

Det er forskjell på folk og det er forskjell på meglere. Det er også stor forskjell på salg av tjenester vs produkter. Får en samme produktet til rimeligere pris, velger man den billigste. Skal en velge tjeneste, er det ofte litt annerledes. Baserer en valget sitt kun på pris, regnes alle tjenesteytere ferdigheter og forusetninger likt. Like forutsetninger til å løse kundens behov. Behovet er for de fleste å omsette eller avhende deres største formue, boligen.

Eiendomsmeglere i Norge er en svært konkurranseutsatt bransje, med mange aktører og kundene kan velge og vrake. Dette er sunt, da bransjen må jobbe hardt for å bli bedre. Ingen aktører har monopol på markedsføringmetodikk eller arbeidsmetode. I markedsføring kan derfor bransjen virke, i kundens perspektiv, like. Slik er det også med advokater, frisører, snekkere, vaskere, osv osv.

En frisør er en frisør. En megler er en megler.

Velger en derimot feil frisør, kan en bytte ved neste hårklipp. Meglere er annerledes; er boligen solgt. så er den solgt. Dyktig, middels god eller dårlig tjenesteyting. Er den fortsatt usolgt er bytte av megler ofte dyrt. Du må minimum dekke delvis vederlag og utlegg for forsøket.

En dyktig megler er ofte en klok investering! Vurder megler etter andre kriterier enn pris.

Lykke til med salget!

NRK FBI på sidelinjen - Eiendomsmeglere VS takstmenn i ringen

Idag var min bransje i søkelyset.....Gledet meg til programmet, men ble skuffet.

Underholdningsprogrammet FBI tok i kveld for seg eiendomsmeglere og takstmenns kommunikasjon, der en undersøkelse viser at et urovekkende antall takstmenn føler seg presset av eiendomsmeglere. Dette gjelder forhold som prissetting av eiendom, og i mindre grad påvirkning av takstens innhold. Seerne fikk ikke se undersøkelsen, herunder hvordan spørsmål ble stillt. Vi fikk heller ikke innsikt i "graden" av press eller påvirkning. FBI kunne således fritt fremstille dette gjennom TV etter eget skjønn og uten detaljer.

At takstmenn og eiendomsmeglere i enkelte tilfeller har behov for kommunikasjon, er viden kjent og ikke noe å legge skjul på. I enkelte tilfeller (langt fra alle) har en av partene behov for å dra nytte av den andres kompetanse. Enten takstmannen er usikker på prissetting, eller har behov for dokumentasjon/informasjon fra megler. Likeledes gjelder dette for eiendomsmegleren hva gjelder tilstand, prissetting osv. I noen tilfeller er det også behov for å drøfte innholdet i en takst. Begge parter er mennesker med ulik kompetansenivå på forskjellige deler av en eiendoms "karakter".

Verdien i takster er nok temaet som oftest diskuteres. Det handler ofte om at prisen kan være satt for høyt fra takstmannens side. Kjenner til mange boliger der salget er blitt "ødelagt" av feilprising. Årsaken til at takstmenn kanskje ikke tenker nevneverdig mye på dette, er at de ikke står til ansvar for prissettingen. Dette settes tross alt etter skjønn. Megleren derimot har mye ansvar for at det gis best mulige råd og veiledning ang. pris. I tillegg har eiendomsmegleren, gjennom lov, omsorgsplikt for både oppdragsgiver og kjøper. Meglere må i tilfelle feilprising, forsvare dette ovenfor både oppdragsgiver og eventuelle interessenter.

Er selv svært forsiktig med å påvirke takstmannen. Han eller henne skal være uavhengig og ha egne meninger. Dog bør det kunne være rimelig å kunne gi tilbakemeldinger. Kanskje løsningen for fremtiden vil være at all kommunikasjon som omhandler endringer/korrektur av takst skal gå direkte mellom eier og takstmannen?

De aller fleste som jobber i eiendomsmeglerbransjen er svært opptatt av integritet og uavhengighet. Jeg synes det er synd at FBÌ gjennom sin vinkling og sitt fokus mister det som er aller mest nødvendig; Nemlig å belyse sakens mange sider. Når jeg sier at FBI er et underholdningsprogram, mer enn et samfunnsprogram håper jeg å kunne møte forståelse. Hvorfor skulle de ellers bruke sterke metaforer for å få frem sitt poeng? Viser kanskje spesielt til "fotballkampen" mellom kjøpere og meglere, der dommeren (som da er takstmannen) blir byttet ut, til fordel for en som ikke blåser for åpenbare overtredelser fra meglernes side.

Synd for FBI, som garantert mister status blant folk med innsikt og uten fordommer.

Legger til at jeg har et godt inntrykk av takstmenn i Tromsø og at de med sin uavhengighet og yrkesstolthet gjør en god jobb.

Bolig med sjel, men uten personlighet

Planlegger du salg av krypinnet? Boligen bør være mest mulig presentabel og salgsklar. Her gir jeg noen tips til selger om hva en skal tenke på før bildene tas av boligen.

Boliger med tomt, parkering og/eller annet uteområde:

1. Ha en velstelt hage og ta fram utemøbler etc.
2. Rydd tomten for søppel, bygningsavfall og annet som kan forstyrre idyllen.
3. Fjern eller rydd unna hageutstyr, stiger etc.
4. Flytt/fjern tilhenger og campingvogn.
5. Mal/behandle ting som er nært adkomsten til boligen, f.eks garasjeport og ytterdør.
6. Sørg for at utelys fungerer.
7. Er det parkering/adkomst med løse steinmasser som begynner å "svinne" litt bort? Da kan det være lurt å få tilkjørt et lite lass i forkant av salg.
8. Vask vinduer utvendig og olje evt. treplattinger etc.

Innvendige tips, som passer for alle boliger:

1. Ikke start med dyre oppussingsprosjekter. Kr. 100.000,- i nytt kjøkken får du sannsynligvis ikke igjen, selv om det gamle kjøkkenet er håpløst.
2. Derimot - pynt opp gamle, slitne rom. Bytt benkeplate, mal opp dører og skift ut håndtak.
3. Kjøp inn nøytral maling, som du kan benytte på rom som kunne tenke seg en liten oppgradering. Skal du male opp flere rom, ikke lag store kontraster i fargevalg. Helheten i boligen blir gjerne bedre med lik, gjennomgående stil. For å gjøre et hvitt og kjedelig rom mer spennende, er det bedre å plasere pyntegjenstander eller blomster med sterke farger i rommet.
4. Skapdører i garderober og innredninger som henger og slenger er ikke pent. Reparer det som er mulig å reparere.
5. Skrubb dusjkabinetter, badekar, vaskerom og kjøkken. Sørg for at alt fungerer. Disse rommene er forbundet med hygiene og hjemmearbeid og gir ofte interesserte en pekepinn på om boligen er pent behandlet.
6. Juster innerdører og ytterdører, slik at de går jevnt og ikke siger eller er vanskelig å lukke.
7. Sørg for å avpersonifisere boligen. Interesserte er opptatt av boligen og ikke ting som f.eks: Familiebilder, overfylte bokhyller, hundens kosehjørne, dekorerte gutterom (tapetsert med liverpool-plakater), røkelse og myrra.
8. Å investere i en boligstylist for 1 times konsultasjon, kan være en smart investering. 1 time koster ca. 1500-2000,- kroner og er ofte betryggende før fotografen kommer.

Lykke til!

Bli eiendomsmegler!

Etter at den nye loven om eiendomsmegling ble iverksatt 01. januar 2008, er det stilt krav til formell utdanning og kompetanse for de som skal jobbe med og drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Dette medfører nå til rekrutteringsutfordringer for bransjen. Det sies at ferdig utdannede meglere for 2010 blir så få, at kun en liten del av bransjen får tilfredsstilt sine bemanningsbehov. Det at markedet for boligsalg var vanskelig i deler av 2008 0g 2009 har heller ikke stimulert til yrkets attraktivitet. At markedet går i mot, medfører alltid en oppgang i etterkant. Oppgangen er vi nå i starten av. Behovet for sysselsetting er enormt!

Dette er ikke et faktainnlegg. Det er en oppfordring for de som skal i utdanning til å vurdere megleryrket. Er du en menneskekjenner, har god kjemi med de flest, rettferdig, strukturert/ryddig og har god moral? Da har du noen av egenskapene som kreves for å bli en dyktig megler. Ellers er det viktig med kunnskap om faget og lovanvendelse i jobben. Dette kan læres for den motiverte. Se BI sitt tilbud: http://www.bi.no/.

Jeg har selv jobbet som megler i 6 år og trives egentlig bare bedre og bedre. Jeg opplever at jobben blir mer morsom, jo mer erfaring og kunnskap som tilegnes. Jobben er i seg selv svært variert og ingen oppdrag er like. Mange forbinder yrket med kunnskap om boliger og jus. Det er helt riktig at en bør kunne en del om dette, men det er absolutt like viktig å kunne behandle menneskene som bor i dem og de som skal kjøpe boligene. Derfor har også meglerbransjen, (riktig) investert mange millioner kroner på å bli flinke til å forstå og behandle andre mennesker.

For den rette: Invester tid i en utdannelse som vil gi deg en fantastisk jobb!

Hvorfor bli eiendomsmegler:

1. Spennende jobb der ingen oppdrag er like.
2. Mulighet for å starte ditt eget kontor, ved avsluttet praksistid.
3. Meget gode lønnsbetingelser for den som er villig til å investere tid og krefter i starten.
4. Resultatorientert miljø som bryr seg om at du skal lykkes.
5. Dine fremtidige kollegaer ønsker deg kjærkommet velkommen.
6. Ved mange kontorer er det svært fleksibel arbeidstid.
7. Ny lov - nye utfordringer. Nyutdannede har fortrinnet med å ikke ha arbeidet inn "dårlige" vaner.

Lykke til i ditt valg av utdanning!

Robin

Norge, skap gamle miljøboliger!

I forkant av valget 2009, tok mange til ordet får å få fjernt eller redusert dokumentavgiften på kjøp av fast eiendom.

Endringsforlaget var underbygget av forskjellige argumenter;

"Boligprisene er høye nok som de er og dok.avgiften gjør det vanskeligere for unge nyetablerere å komme inn på markedet".

"Dagens dokumentavgiften er en formålsløs og usosial avgift".

Da boligmarkedet fryste til under finanskrisen tok til og med forbrukerombudet til ordet for å fjerne avgiften midlertidig, for å få fart i omsetningene.



Håpløst, da dette bare er en av mange tilleggsavgifter som er upopulære.



Det er på høy tid med endringer, dog vil det være vanskelig å få den fjernet eller redusert. Det er imidlertid mulig å få avgiften til å fungere både som en samfunnsøkonomisk og miljøavlastende avgift. Norge bør finne flere fornuftige tiltak, blant folk flest, for å være det miljømessige forbildet vi ønsker å være. Minner om at det nylig ble iverksatt lovpålagt miljømerking av boliger. Næringsbygg og boliger som skal selges eller leies ut, skal nå ha dokumentasjon med karakter for hvor miljøvennlige de er.



Mitt forslag er at dokumentavgiften endrer navn til "Miljøbolig-avgift". Det opprettes en miljøbank i statlig regi, der hver enkelt leilighet, enebolig, næringsbygg har sin egen "konto". Staten sitter på pengene, men de er øremerket for boligen det er betalt avgift for. Den glade kjøper kan deretter velge mellom ulike energitiltak for sin egen bolig og få disse finansiert over sin respektive miljøkonto.



Jeg meglet en vel 50 kvm leilighet til kr. 1.340.000,-. Bygget er fra 1930, dog noe oppjustert/renovert på 1980 tallet. Leiligheten er pen, men med energitiltak vil leiligheten absolutt bli mer miljøvennlig. Det ble betalt kr. 33.500,- i dokumentavgift til staten ved tinglysning av skjøte. Hva om disse pengene kunne investeres i en varmepumpe? En ville nok kunne få nye vinduer i oppholdsrommet i tillegg. Pengene som er til overs går i statskassa.



Tenk for en motivasjon! Kjøperen vil helt klart benytte ordningen. Bedrifter får oppdrag. Miljøet blir bedre. Avgiften blir elsket, fremfor hatet.



NB, NB: Refusjonsordningen ville gjennom riktig kontroll ikke kunne misbrukes! Skulle ikke kjøperen ønske å gjøre noe med boligen sin, så skulle det vel ikke være mangel på utgiftsposter i statskassen?



Jeg hadde investert i jordvarme på boligen jeg kjøpte for 1 år siden, men da måtte jeg nok ha betalt en god del fra egen lomme! Det ble likevel 2 selvinvesterte luft - luft varmepumper istedet :-)



Vote for Robin in politics!

Utleiedel, utleiemulighet og mulighet for utleie

Å kjøpe en bolig med ekstrainntekter fra utleie i sokkel eller loft, kan i mange tilfeller være en meget god løsning. Boligkjøp kan være en stor økonomisk anstrengelse og leieinntekter er gull verdt. I tillegg er inntektene i utgangspunktet skattefrie, så lenge arealet som leies ut er under halvparten av boligens totalareal. Forutsetningen er at en bor i resten av boligen selv.


Her er det ïmidlertid mange fallgruver å gå i for de som er på boligjakt. Mange boliger er opprinnelig beregnet for 1 husstand, men er i etterkant ominnredet til flere separate og adskilte enheter. Dette er spesielt vanlig på de typiske "etterkrigsboligene", der opprinnelig eier bygde bolig til familien sin. Ofte med en potetkjeller beregnet for nettopp potet og kanskje litt til..... Etter noen tiår med finansielle oppturer og nedturer, har kreativiteten meldt seg hos mange boligeiere. Rett og slett for å få bedre økonomi. Kjellere og loft ble plutselig velegnede krypinn, med både gode og dårlige løsninger.

Så kommer den dagen eieren er klar for å bytte rede. Boligen er i utgangspunktet en enebolig, men markedsføres med en utleiedel eller "mulighet for utleie". Det er etterhvert blitt flere forskjellige fraser, benyttet til å markedsføre boligens inntektspotensial. I markedsføringen bør også slike muligheter nevnes, da det kan være en fordel for interessenter med slike økonomiske forutsetninger. Selger har også større mulighet til å nå ut til flere potensielle boligkjøpere.
Både selger og kjøper bør imidlertid være oppmerksom på mulige fallgruver.

For selgers del er opplysningsplikten svært relevant:

• Vær oppmerksom på at det bør fremkomme av salgsopplysningene om boligen er godkjent, eller ikke, med flere boenheter.
  


• Dersom "utleiedelens" bygningsmessige utførelse ikke er ihht. gjeldende krav for beboelsesrom, bør dette opplyses.


• Utleiedelen egenskaper bør beskrives. Er det f.eks. dårlig isolert mellom utleiedelen og der eier selv skal bo?

Å kjøpe bolig med offentlig godkjent utleieenhet er alltid en fordel. Dette er ofte en større sikkerhet for at gjeldende forskrifter ble fulgt på det tidspunktet boligen ble bygd. Er utleieenheten etterinnredet må en alltid være ekstra aktsom. Husk at det i verste fall kan være ulovlig å benytte utleiearealet til beboelse.

Noen sjekkpunkter, der svarene helst bør være ja:

• Er det oppgitt riktig antall enheter i boligens ferdigattest/brukstillatelse?



• Er planløsning og fasade ihht. tegningene slik det fremstår i dag?



• God nok takhøyde?



• Store nok soverom?



• Store nok vinduer med tilstrekkelig lys?



• Tilstrekkelige rømningsveger?



• Er det separat strømmåler for hver boenhet?



• Har hver boenhet separat varmtvann?



• Er det vannstoppekran i hver boenhet?



• Er utleiedelens boflate over eller lik bakkeplan?
  

Er ikke den ekstra boenheten offentlig godkjent, vil neppe alle svar bli ja. Likevel vil ikke nødvendigvis dette være avgjørende alene for et godt kjøp. Se på helheten. Viktigst av alt er sikkerheten til de som skal bo i bygningen.

Lykke til!


Robin